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  • 2018.05.05

オーナーズブック

オーナーズブックはロードスターキャピタル株式会社が運営するソーシャルレンディングサイトです。ソーシャルレンディングには2014年から参入し、2018年4月時点で50億円超の募集実績を持っています。比較的低リスクで投資ができ、信頼性の高いソーシャルレンディングサイトとしての評判があるオーナーズブックですが、なぜそのような評判を持っているのでしょうか。オーナーズブックの特徴などについてここではご説明します。

 

1.オーナーズブックを運営するロードスターキャピタルとは

オーナーズブックは「オーナーズブック」という会社が運営しているのではなく、ロードスターキャピタルという、不動産事業全般を手がける会社が運営をしているソーシャルレンディングサイトです。

ロードスターキャピタルは2012年設立。社長の岩間氏は、不動産鑑定士と宅地建物取引士の資格を持つ不動産のプロとも言える人間です。

そのためオーナーズブックを立ち上げる前から不動産の売買業デベロッパーとしても活動しており、その分野でも大きな実績を持っています。社員数は40名ほどとソーシャルレンディングを扱う会社の中で会社規模は大きい部類に入ります。

 

2.オーナーズブックの案件の特徴

ではオーナーズブックの案件はどのようなものが多くなっているでしょうか。

 

2-1.全案件不動産担保を設定している

オーナーズブックの特徴として、全ての案件に対して不動産担保を設定している点が挙げられます。オーナーズブックを見ると事業内容は、不動産を購入しそれを転売するもの、不動産を購入しそれを開発していくものなど、会社が不動産業に特化しているだけに、ソーシャルレンディングも不動産関係の案件ばかりになっています。

どれも担保が不動産に設定されているので、万が一貸し倒れが発生した場合でも資金回収ができる可能性は高いと言えるでしょう。案件の詳細を見ると評価額に対して、今回の募集金額がどの程度であるかも記載されています。LTV(担保評価額に対する募集金額の数字の割合)も60%から80%となっているため、不動産を売却したものの資金がほとんど回収できなかったという事態はまず起こらないでしょう。

 

2-2.利回りは低めだが転売に拠る高利回りや特典が期待できるものも

一方利回りは4%から5%と高いものではありません。投資信託などと比較すれば年利5%というのも決して悪い数字ではないのですが、ソーシャルレンディング業界全体で見ると案件の利回りは7~8%が平均なので、オーナーズブックの案件の利回りは低めです。

ただし利回りが低いのにも理由があります。一つは投資家保護の意味で利回りを低く設定しているということ。さらには転売に成功した場合に高い利回りになることもあります。

オーナーズブックの融資案件の中には、不動産を購入しそれをリフォームして転売するといった案件も見られます。投資した物件の転売が成功した時には10%を超える高い利回りになることもあり、ある意味では宝くじを購入するような楽しみ方もできます。さらには民泊物件の開発案件に投資をすると、その民泊施設が開業した時の優待チケットがもらえるという特典もあります。

つまり、単純な利回りではないさまざまなメリットが提供されているのです。

 

2-3.運営会社が上場しているため事業者リスクが低い

ロードスターキャピタルは2017年9月に東証マザーズに上場を果たしました。ソーシャルレンディングの運営元としては珍しい上場企業になっています。上場企業ということはその際に社内業務の組織や業務体制、コンプライアンス遵守姿勢などを厳しく審査されるため、会社の運営体制は上場企業としてふさわしいものを持っていることが伺えます。事業者リスクは低い会社だと言えるでしょう。

またソーシャルレンディング事業はロードスターキャピタルのメイン事業ではありません。同社は上場企業だけに決算情報を発表していますが、売上が50億円円以上で、利益は6億円以上と公表されています。高い収益性に貢献しているのは不動産売買事業であり、ソーシャルレンディングの売り上げは同社事業中でも5%程度だと言われています。ソーシャルレンディングで仮に利益が出ていなくても、ロードスターキャピタルが倒産する可能性は非常に低いと言えるのです。

 

2-4.今後はエクイティ型ファンドの投資もできるようになる

ロードスターキャピタルでは、ソーシャルレンディング以外にエクイティ型ファンドの提供の始める予定です。エクイティ型ファンドとは、ソーシャルレンディングのような融資型貸金ではなく直接小口投資家たちの投資によって不動産物件を購入。そして不動産物件の運営によって生まれた利益を投資家に対し分配していく投資手法になっています。

2018年4月中旬に公開予定だったのですが、残念ながらまだ具体的な公開日は明らかになっていません。単なる融資ではなく、直接不動産投資として不動産物件の運営に乗り出したいという人はエクイティ型ファンドでの資金活用も考えてみると良いでしょう。

 

3.オーナーズブックのリスクやデメリット

オーナーズブックに投資するときは、当然ながらリスクやデメリットも知っておかなければいけません。

 

3-1.不動産市場の影響を受けやすい

オーナーズブックは不動産開発会社だけに、不動産市場の影響が直接会社の売上を大きく左右します。ロードスターキャピタルの売上が数字にも影響する他、不動産の市況が悪くなれば、オーナーズブックの案件の利回りや担保の換金性に影響する可能性が高くなります。

貸し倒れが起こる可能性も高くなるでしょうし、全てにおいて日本の不動産市況の影響を受けやすい会社であることは理解しておきましょう。

 

3-2.単純な利回りは低い

単純な利回りの低さをメリットに感じる投資家は少ないでしょう。他のソーシャルレンディング会社に投資すれば7%~8%。中には10%を超える利回りの案件もあります。利回りが4~5%の案件に投資しても税金を引けば年利は4%弱にしかなりません。転売益が期待できる案件も最近では減少傾向にありますし、オーナーズブック一社で大きな利益を出して行くというのはなかなか難しいと言わざるを得ません。

エクイティ型ファンドも案件の投資条件を見ると、最低300万円の余裕資金が必要であり、その上の余剰資金を持っていないと投資ができません。つまり400万円の余裕資金があったとしても、そのすべてを投資に回せるわけではなく100万円しか投資できないのです。

300万円はオーナーズブックの口座の中に余裕資金として保管しておかなければ投資ができません。

小口からの不動産投資ができると言っても、300万円の資金を常にキープしておかなければいけないので、気軽に始められる投資とは言えないでしょう。またエクイティ型ファンドの利回りもまだ明らかにはなっていませんので、どの程度の収益性があるのは不明です。

 

3-3.メザニンローンが多い

オーナーズブックの案件はメザニンローン融資型ファンドが多くなっています。メザニンローンとは、シニアローンに次ぐ位置、つまり中二階という意味のローンです。シニアローンは主に銀行から現金の融資を受け事業資金とします。メザニンローンとはシニアローンの融資金額では不足である部分の調達手段であり、貸し倒れが起きた時の担保の抵当権設定も第二順位となってしまいます。

全ての融資案件がメザニンローンというわけではありませんが、オーナーズブックの担保順位は第二順位が多いということを理解しておきましょう。

 

3-4.会社の事業の中でソーシャルレンディングの比重が低い

先ほどから書いているように、ロードスターキャピタルは不動産売買開発を主な事業として手がける会社です。そのためソーシャルレンディング事業で利益が出なくても会社が倒産しないメリットはあるのですが、一方全くソーシャルレンディングで利益が出ず、社内でお荷物になってしまえば、オーナーズブックが閉鎖される可能性もあります。

もちろん閉鎖される場合には投資家に対して資金の償還は行われるでしょうが、オーナーズブックへの投資もできなくなってしまいます。オーナーズブックにのみ投資をしていると不都合が起こるかもしれません。

 

4.オーナーズブックはこんな人におすすめ!

オーナーズブックで最大のメリットはその信頼性の高さです。上場企業が運営をしている、不動産担保が設定されている、投資家と融資先保護の意味で利回りが低めに設定されている。このように安心性の高い投資を提供するために注力している様子がうかがえるでしょう。

一方で単純な利回りはそれほど高くないため、オーナーズブックにのみ投資をしていても、ソーシャルレンディングで利益を出したい投資家の方にとっては不満が残る利益になる可能性が高いです。

そのため投資資金の分散先の1社として、オーナーズブックを活用して、同時に他の利回りが高い会社を利用することで、平均的なソーシャルレンディング投資の利回りを高めていきましょう。

もちろんオーナーズブックの利回りの数字も定期預金など比べれば非常に高いですから、とにかく着実に、安心して資産を増やしていきたいという方にも向いています。そういった人は1年2年スパンで見るのではなく、10年20年スパンでソーシャルレンディング投資を行い、さらに複利効果を行い高い収益性を確保していくと良いでしょう。


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